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김세영 법무사의 상가건물임대차보호법 알기 쉬운 해설 [제4회]
상가건물임대차보호법의 대상과 목적
등록날짜 [ 2019년08월20일 09시54분 ]

1. 상가건물의 정의

상가건물임대차보호법 제1조는 '이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다' 라고 규정하고 있다. 이 법의 보호 내용은 󰡐상가건물 임대차󰡑이므로 우선 임대차 대상인 '상가건물'에 대한 정의는 어떠한가를 판례를 통하여 살펴보기로 한다.

 

대법원 2011. 7. 28. 선고 200940967 판결의 요지를 살펴보면

[1] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.

 

[2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다.

위의 판례에 따라서 '상가건물'의 정의에 해당되기 위하여는 다음의 요건을 갖춘 건물이어야 한다.

1) 사업자등록 대상이 되는 건물

'주택임대차보호법'에서는 보호대상이 '주거용 건물의 임대차'로 되어 있는 데, 이에는 허가여부, 용도여부, 준공여부를 가리지 않고 주거용으로 사용하고 있는 건물의 임대차라면 모두 보호의 대상이 된다.

그러나 '상가건물임대차보호법'에서는 보호대상이 '사업자등록 대상이 되는 건물'로 제한되어 있다.

따라서 사업자등록을 낼 수 없는 무허가 건물, 위법 건물 등은 보호의 대상이 될 수 없다.

2) 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용할 것

한편 사업자등록이 되는 건물이라 할지라도 그 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 것이어야 이 법의 보호를 받을 수 있다.

, 공장창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으며, 그곳에서 그러한 사실행위만을 할 경우에는 영업용으로 볼 수 없다.

다만, 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 󰡒상가건물󰡓에 해당한다고 본다.

 

2. 목적

'상가건물임대차보호법'은 그 목적을 제1조에 '상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다' 라고 규정하고 있는바, 이를 다음과 같이 나누어 살펴 볼 수 있다.

1) 민법에 대한 특례

임대차는 민법 제3편 채권 제3장 제7절 임대차에서 제618조부터 제654조에 이르기까지부터 37개 조문에 상세히 규정되어 있다.

그럼에도 불구하고 '상가건물임대차보호법'이란 '특별법'을 만들어 상가건물임대차에 민법에 규정되어 있는 임차인의 일반적 권리보다 강력한 보호규정을 둔다는 뜻이다.

이는 '상가건물임대차보호법'에 일반 사법(私法)'민법'에 우선하는 강력한 임차인보호 규정이 들어 있다는 것을 지칭한다.

2) 국민 경제생활의 안정을 보장함

'주택임대차보호법''국민 주거생활의 안정'을 기하기 위하여 제정되었고, '상가건물임대차보호법''국민 경제생활의 안정'을 보장함을 목적으로 제정되었다.

법의 구체적인 실현은 소송의 결과물인 판결에 의하여 나타난다.

'상가건물임대차보호법'에 관련 소송은 주로 건물인도 소송, 배당이의 소송 등으로 진행된다.

법원의 경매 배당시에 사실관계가 애매모호할 경우 임차인에게 배당이 되고, 이에 이의를 하는 이해관계인이 배당이의를 하면서 아울러 배당이의의 소를 진행하게 되는 경우가 있다.

이 때 임차인에게 배당을 한 준거 법리로 '국민의 경제생활 안정을 보장함을 목적'이라는 '상가건물임대차보호법'의 제정 목적을 고려하여 결정을 내린 것으로 볼 수 있다.

3) 강행성

'상가건물임대차보호법' 15조에는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.'라고 규정하여 임차인의 권리를 강력히 보호하여 '국민 경제생활의 안정'을 강력히 보장하고 있다.

 
     
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