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1. 임차인의 보증금회수 방법 3가지
1) 임대차계약만료로 인한 임대인의 정상적 반환
임차인과 임대인이 합의하여 계약만료 시에 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환 받고 임차건물을 임대인에게 인도하는 경우로 가장 바람직한 경우이다.
2) 임대차계약만료 시 임대인이 보증금 반환을 않는 경우
임대인과 임차인간의 의견차이(원상회복, 손해배상 등) 또는 임대인이 돈이 없는 경우(재임대 지연 등)에는 결국 임차인이 임대인을 상대로 법원에 임차보증금반환 청구 소송을 하여서 법적 절차를 밟아서 보증금을 회수하여야하는 경우이다.
이 경우에는 다음의 2가지 방법이 있게 된다.
① 보증금을 받을 때까지 임차건물을 계속 점유하면서 보증금반환 청구소송을 제기하는 방법
② 계약만료 시 임차권등기 명령에 의한 임차권등기를 하고 일단 임차건물을 임대인에게 인도한 후 보증금반환 청구소송을 제기하는 방법
3) 임대인의 채권자에 의해 임차건물이 법원경매에 부쳐지는 경우
임차건물이 법원경매에 부쳐지는 경우는 다음의 2가지가 있다.① 임대차기간 만료 전 경매가 진행되는 경우
② 만료 후 보증금 반환 전에 경매가 진행되는 경우
2. 법적절차 진행 구조
1) 보증금반환 청구소송 진행 순서
원고(임차인)가 임차건물 소재지 관할 법원에 소장 제출 -> 소장부본 피고(임대인)에게 송달 -> 피고 답변서 제출-> 원고에게 답변서부본 송달 -> 원피고 공방 후 -> 변론종결 -> 판결선고 -> 판결 확정 (피고에게 판결문 송달 후 2주가 지나면 판결이 확정됨. 만약, 소송에서 진 사람이 2주 이내에 항소하면 항소심에서 계속 재판하고, 항소심 판결 후 상고하면 상고심에서 계속 재판하게 됨)
2) 법원경매 진행순서
판결 확정 후 원고(임차인)가 판결문에 집행문을 부여와 송달 및 확정 증명을 판결 받은 법원에 신청하여 이들을 발급받음 -> 부동산 강제경매신청서를 법원에 제출 ->
경매개시결정 및 배당요구종기 결정-> 등기소에 경매등기 기입 촉탁 -> 감정평가명령 -> 각 당사자 및 이해관계인 등에 개시결정문 송달 -> 매각기일 지정 -> 매각(입찰) 실시 -> 최고가 매수신고인 결정-> 매각허가결정 -> 매각허가결정 확정 -> 대금납부기일 통지-> 대금납부 -> 배당기일통지 -> 배당 (배당 일에 이해관계인의 이의가 없으면 확정)
3) 임차인의 배당요구 필수
법원경매절차에서는 배당요구 종기 전에 배당요구 한 임차인만 배당에 고려하기 때문에 모든 임차인은 배당을 받으려면 반드시 배당요구 종기 전에 서면으로 법원에 배당요구서를 제출하여야한다.
임차보증금 반환 청구 소송의 판결문으로 강제경매를 신청한 당해 임차인이라 할지라도 반드시 임대차계약서 등을 첨부한 별도의 배당요구서를 경매법원에 제출하여야한다. 이는 강제경매신청인은 그 자체로는 권리의 순위 기준일이 경매기입등기일이 되기 때문이다.
즉, 소액임차인의 배당순위 또는 확정일자부 임차인의 배당순위의 확보는 배당요구 종기 전에 배당요구 한 임차인만 고려하기 때문이다.
-제13회에 임차인의 보증금의 회수 (2) 계속 됨- |
