| 임차인의 보증금의 회수 (5)
5. 보증금의 회수에 관한 규정
1) 집행개시의 요건 (전회에 이어서 계속)
상가건물임대차보호법 제5조 제1항에 「임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.」라고 규정되어 있는데, 이는 「민사집행법」 제41조에서는 집행개시요건으로 동시이행의 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공이 있어야한다는 뜻이다. 이를 좀 더 자세히 설명하면 아래와 같다.
즉, 민사집행법 제41조에는 집행개시의 요건으로 다음과 같이 규정되어 있다.
① 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
② 다른 의무의 집행이 불가능한 때에 그에 갈음하여 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 그 집행이 불가능하다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
그런데, 상가건물임대차보호법 제5조 제1항에는 「임차인이 임차건물에 대하여 보증금 반환 청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.」라고 규정되어 민사집행법 제41조에 대한 예외로 규정하고 있다.
만약 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에 민사집행법 제41조(집행개시의 요건)에 따른다면 임차인은 임차건물에서 일단 퇴거를 하여 임대인에게 임차건물을 반환한 뒤에야 비로소 경매를 신청할 수 있는 요건이 된다.
그렇다면, 보증금을 아직 돌려받지 못한 상태에서 상가건물의 점유를 반환하는 것이 되는 데, 이는 임차인에게 매우 불리하며 가혹한 처사가 되므로 이러한 요건을 완화하는 규정을 상가건물임대차보호법 제5조 제1항에 마련한 것이다,.
▶반대의무의 이행 : 쌍무계약, 즉 서로 의무가 있는 계약에 있어서 일방이 타방에 대하여 하는 급부(의무의 이행)에 대하여 타방이 하는 급부(반대의무의 이행)를 말한다. 임대차보증금의 반환에 있어서는 임차인의 목적물의 인도에 대한 임대인의 보증금 반환이 서로 반대의무의 이행관계에 있다, 급부와 반대급부 사이에는 대가관계가 있는 것으로 동시이행의 항변권이 성립되며, 또 위험부담의 문제가 있다.
▶집행개시 요건 : 집행을 개시 즉, 경매를 진행함에 있어 어떠한 요건의 존재 또는 부존재가 요구되는 것을 말한다. 이에는 대표적으로 반대의무(반대급부)의 이행이 있다.
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