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김세영 법무사의 상가건물임대차보호법 알기쉬운 해설 [제24회]
등록날짜 [ 2020년07월22일 11시05분 ]
[계약갱신 특례]

상가건물임대차보호법 제10조의2(계약갱신의 특례)

법 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다
상가건물임대차보호법 제10조의2 에 계약갱신의 특례에 관한규정이 있는데, 이는 보증금이 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 보증금액을 초과하는 임대차의 경우에 해당된다.
제2조제1항 단서에는 보상가건물임대차보호법의 보호를 받는 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다
참고로 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조에서 규정하고 있는 󰡐상가건물임대차보호법의 보호를 받는 보증금액의 범위󰡑는 지역에 따라 다르다.
① 지역별 보중금의 범위
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. 즉 환산보증금= 보증금+(월차임*100)을 말한다.
예) 보증금 5,000만원에 월세 500만원인경우의 환산보증금은 보증금 5,000만원+(월세 500만원*100)=5,000만원+5억원=5억5천만원』

[상가건물임대차보호법의 보호를 받는 보증금액을 초과하는 임대차의 차임 증감]

예) 서울의 경우 보증금 1억원에 월세 850만원인경우의 보증금 및 월세인상
환산보증금=보증금 1억원+(월세850만원*100)=1억원+8억5천만원=9억오천만원
서울의 경우 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 보증금액의 범위는 9억원까지이므로 예제의 경우는 이를 초과하여 인상율 연5%의 제한에 해당되지 않는다.
그렇다고 50%, 100% 건물주인 맘대로 올릴 수 있는 것이 아니라 󰡐상가건물임대차보호법 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다󰡑는 규정에 따라 법원에 조정을 요청할 수 있다. 이때의 기준은 연5%가 아니라 󰡒상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다󰡓는 뜻이다. 
(내용관련 문의 seng3030@hanmail.net )
-제25회에는 『권리금』에 관한 내용이 게재 됨-
 
     
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