김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
⑥ 소액임차인이 대항력이 없이 확정일자만 있는 경우
소액임차인이 이사와 주민등록을 이전할 당시 이미 전세 드는 집에 저당권 등이 있다면, 그 소액임차인은 대항력이 없게 된다.
어느 소액임차인이 위와 같이 대항력은 없으나 계약서상에 확정일자만을 받아놓았는데 전세든 집이 법원에서 경매되는 경우 소액임차인은 어떠한 조치를 취할 수 있는지를 살펴본다.
소액임차인이 대항력이 없는 경우 확정일자부 계약서가 있으면 우선 확정일자부 임차계약서에 의한 배당요구를 할 수 있다.
만약 확정일자의 효력이 후순위여서 일부만 배당받는 경우, 소액임차인으로서 우선 배당을 받고 나머지 보증금에 대하여 선순위 채권자가 배당받은 후 잔액이 있으면 확정일자부 효력에 의한여 추가로 배당받게 된다.
⑦ 소액임차인이 아닌 일반임차인이 대항력도 확정일자도 없는 경우
소액임차인이 아닌 일반임차인이 이사와 주민등록을 이전할 당시 이미 전세 드는 집에 저당권 등이 있다면, 그 일반임차인은 대항력이 없게 된다.
또한 계약서상에 확정일자도 받아놓지 않은 상태에서 전세든 집이 법원에서 경매되는 때 일반임차인은 어떠한 조치를 취할 수 있는지를 살펴본다.
일반임차인이 대항력도 없고 계약서상에 확정일자도 부여받지 않은 경우 경매절차에서는 아무런 권리행사를 할 수 없다.
다만 선순위채권액에 충당하고 남는 금액이 있는 경우 그 돈에 가압류하여 채권보전을 한 뒤, 원 집주인과의 임차보증금 반환청구 소송에서 승소하여 가압류를 본압류로 전이하여 받는 방법이 있을 뿐이다.
이 때 매각부동산의 등기부에 선 순위로 가압류등기가 하나 되어있는 경우, 그 가압류등기 이하의 채권자들은 채권액의 비율에 의한 배당을 받게 되므로 임차인의 후순위가압류도 주효할 수 있다(그러나 선순위가압류 다음에 채권최고액이 큰 근저당권이 있는 경우 그 저당권보다 후순위가압류권자의 배당액은 저당권자에게 배당액이 흡수되므로 실효를 거둘 수 없는 경우도 있다).
⑧ 소액임차인이 대항력도 확정일자도 없는 경우
소액임차인이 이사와 주민등록을 이전할 당시에 이미 전세 드는 집에 저당권 등이 있다면 그 소액임차인은 대항력이 없게 된다. 또한 계약서상에 확정일자도 받아놓지 않은 상태에서 전세든 집이 법원에서 경매되는 때 소액임차인은 어떠한 조치를 취할 수 있는지 살펴본다.
소액임차인이 전혀 대항력도 없고 계약서상에서 확정일자도 부여받지 않은 경우에는 소액임차인 우선변제권만 행사할 수 있다. 또, 소액임차인 우선변제금은 지역에 따라 보증금 중 일정액에 불과하므로 대체로 못 받는 보증금이 있게 마련이다. 이때 선순위채권자에게 배당하고 남을 돈이 있을 것으로 판단될 때에는 앞서와 같이 가압류를 신청하는 방법이 있다.
한편, 소액임차인이 우선배당을 받기 위해서는 최소한 임차주택 등기부에 경매기입등기가 되기 이전까지 이사와 주민등록을 끝마쳐야 한다.
즉, 이미 경매기입등기가 된 뒤에는 아무리 이사와 주민등록을 마쳐도 소액임차인이라 할지라도 우선변제를 받을 수 없다.
[제34회에서는 “호랑이에게 물려가도”가 게재됩니다.]
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