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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [43회]
최상의 안전장치, 대항력 취득과 확정일자 부여(2)
등록날짜 [ 2022년09월28일 14시30분 ]
며칠 뒤 법원 친구의 생일에 초대를 받아갔는데 마침 친구의 동료인 경매 계장도 와있었다. 
친구의소개로 수인사를 건넸다. “아, 지난번엔 감사했습니다. 그렇게 하면 간단한 걸 전 꽤나 고심했습니다.”
“예, 그러셨겠지요. 요즈음 전세 보증금이 어디 한두 푼 입니까?” “ 한가지 여쭙겠습니다. 저도 이 문제 때문에 주택임대차보호법을 좀 보았는데 대항력을 갖추려면 임차인 본인의 주민등록이 있어야만 되는 것이 아니지요.?”
“예, 원칙이 임차인 본인의 주민등록이 되어있는 것을 요건으로 하고 있습니다. 또한 추택임대차보호법 제3조 소정의 주민등록은 그 대항력 취득시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속한다고 있어야 합니다. 그런데 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라도 전체적으로 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 판례가 있습니다. 
이 판례대로 지금 P선생님이 서울의 전세아파트에 되어있는 주민등록을 가족들은 놔둔 채 지방의 전세아파트로 옮겨도 서울의 전세아파트에 확보해 놓은 대항력은 그대로 유지됩니다. 
그리고 지방의 전세아파트는 물론 임차인인 P선생임의 주민등록이 직접 이전되어 있으니 그 건 그 것대로 대항력을 취득할 수 있는 것입니다. 
중요한 것은 서울이나 지방 모두 등기부가 깨끗한 것인가가 문제일 뿐이지요.“
“예. 등기부는 아직 깨끗합니다.”
“그러면 걱정하실 것 없습니다.”
“아이구. 이거 감사합니다. 좋은 강의도 듣고요.”
“원, 별 말씀을요.”
P씨는 속으로 감탄했다. 불시에 묻는 데도 판례를 줄줄이 인용하여 명쾌한 답을 해주는 법원 친구의 동료를 진심으로 존경하는 마음으로 술 한 잔을 더 권했다.

주택임차인이 이사와 주민등록 이전 시 까지 등기부가 깨끗한 집에 전세를 들게 되면 임차인은 대항력을 취득하게 된다. 이렇게 대항을 취득한 임차인은 전세 보증금을 떼일 걱정은 없게 된다.
만약 대항력 있는 임차인이 있는 집이 법원에서 경매되는 경우에는 매수인이 임차인의 보증금을 부담하게 되므로 여러 번 유찰된 후에 낙찰되는 것이 보통이다.
신고 된 전세보증금이  주택 가액에 비하여 많은 경우에는 매수자가 잘 나타나지 않는다. 
이때 대항력 있는 임차인이 그 집을 경매에서 사게 되면, 자신의 전세보증금은 포기하는 결과가 되고 만다. 
즉, 임차인이 낙찰자가 됨으로써 임차인의 보증금을 낙찰자가 부담하게 되므로 자기가 자기의 보증금을 부담하게 되는 꼴이 된다.
이러한 때 최저입찰가가 낮다고 무조건 매입할 것이 아니라 임차인 자신의 보증금을 포기한다 하더라도 그 가액에 사면 남는다는 판단이 서야 비로소 매수할만한 것이 된다.l
예컨대, 대항력 있는 임차인의 보증금이 4억원이고, 시세가 9억원인 경우 이집을 대항력 있는 임차인이 경매절차에서 매수하려면, 적어도 최저입찰가가 5억원이하로 되어야만 한다.
왜냐하면, 대항력 있는 임차인이 이 집을 사게 된다면 자신의 보증금 4억원은  자신이 부담하게 되는 것이므로 포기하는 것이 되고, 추가로 5,000만5억원을 더 내서 사봤자 시세로 산 셈 밖에 되지 않는다. 
가만있어도 임차보증금의 반환에는 아무런 지장이 없는데 괜스레 몸과 마음만 바쁘게 될 뿐인 경우가 된다. 
따라서, 대항력 있는 임차인인 경우 법원경매에서 매각되는 자신이 전세들어 있는 주택을 살 것인지의 여부는 신중히 따져 보아서 결정해야 한다.
다음 제44회에서는 “반쪽권리(1)”이  게재됩니다. seng3030@hanmail.net
 
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