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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [49회]
이미 떠난 기차표는 소용이 없다 (2)
등록날짜 [ 2023년01월11일 16시27분 ]
소액임차인보호, 경매기입등기 이전에 이사와 주민등록 필요

김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
고리가 걸린 채로 문을 빼끔이 열고 내다보니 웬 중년남자가 두리번거리며 서 있었다.
“누구십니까? 집주인은 외출 중인데요.”
“아 예, 이 집이 경매 나와서 좀 보려고 왔어요.”
“경매요, 무슨 경매요?”
“법원경매에요! 몰라요? 누구세요?”
“여기 세든 사람인데요.”
“법원입찰명세서에는 세든 사람이 없는 것으로 되어있던데.”

K씨는 집주인이 없어서 집 구경은 안 된다고 그 사람들을 돌려보냈다.  K씨는 ‘경매가 되어도 내 보증금은 찾을 수 있겠지’하고 생각했다. 이튿날 직장에 출근해서 점심시간에 식사하면서 혼잣말처럼 “재수가 없으려니 이사 가자마자 집에 경매가 붙었어!”
이를 옆에서 듣고 있던 동료가 얘기를 받았다. “그럼, 보증금은 안전한가?”
“안전하지. 나야 소액인데.”
“아니야. K형이 언제 이사 갔지? 지지난 주지? 계약하기 전에 등기부등본을 떼어봤어?”
“아니, 그저 괜찮다고 해서 안 떼어봤는데.”
“한번 떼어 보라구. 떼어봐서 자네 이사와 주민등록일 전에 경매기입등기가 있는지 보라구.”
“경매기입등기? 그게 뭔데?”
“집을 경매에 붙인다는 등기인데 그 등기가 되기 전에 자네가 이사와 주민등록을 마쳤어야 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있어.”
“난 소액인데?”
"바로 그 소액임차인이 우선 변제를 받으려면 경매기입등기일 이전에 이사와 주민등록을 마쳤어야 한다니까.“
이렇게 얘기하는 동료는 법학을 전공하고 법률사무실에 3년간 근무하다 들어온 친구인데, 평소에 주택임대차보호법에 관해서 관심을 갖고 학회의 세미나 등에도 참석하여 실무자들하고 토론도 하였다고 했다.
K씨는 그런 줄 알았으면 이 친구한테 물어 보구 계약하는 건데 경솔했구나 하는 생각이 들었다. 

K씨는 이튿날 등기소에 가서 등기부등본을 떼어보았다. 갑구 란을 보니 K씨가 전세계약하기 10일 전에 이미 경매기입등기가 되어있었다. 
을구 란에는 근저당권이 4개가 있었다. 지금 와서 계약당시의 일을 생각해보니 좀 이상하기도 하였다. 집주인을 대신해서 부인이 계약을 하였으며, 그 부인의 표정이 밝지도 못하였고 수심이 싸여있어 불안한 듯 한 태도를 보였었다. 결국 집이 빚에 경매붙게 되자 당장 급한 김에 방을 하나 빼서 돈을 챙긴 것이리라.
K씨는 퇴근 즉시 집주인 부인에게 따졌다. “이럴 수가 있습니까? 뻔히 집이 경매에 들어간 줄 알면서 세를 놓을 수 있습니까? 지금 당장 나갈테니 제 보증금을 돌려주세요.”
“저는 잘 모르고 바깥양반이 시키는 대로 했어여. 세든 사람은 소액이라서 피해가 없을 거라고 하던데요.  나중에 법원에서 배당받으면 된대요.”
집주인 부인은 곧 울 것 같은 표정으로 몸 둘 바를 몰라하며 자기는 남편이 시키는대로 했을 뿐이고, 남편이 세든 사람은 피해가 없을 거라고 했다는 얘기만 되풀이 했다.

K씨는 더 이상 얘기가 안 되는 걸 알고 방으로 들어가 이불을 뒤집어썼다. 계약 전에 등기부등본을 안 떼어본 것이 큰 화가 된 것이었다.
소액임차인의 우선변제권은 저당권 등을 능가하는 막강한 권리이다.
확정일자의 효력으로는 그 순위가 빨라야 배당을 받을 수 있지만, 소액임차인인 경우 순위가 저당권자보다 늦더라고 보증금 중 일정액을 최우선 변제받을 수 있다.
이러한 관계로 만약 어떤 집주인이 저당권을 여러 건 설정하고, 후에 여러 명의 소액임차인을 전세 들인다면 저당권자는 큰 손해를 보게 된다.
저당권설정 당시의 담보가액에서 소액임차인들의 우선변제금을 뺀 가액만큼 담보가치가 떨어지게 되는 결과가 된다.
그래서 금융기관에서는 통상 이러한 경우를 대비하기 위하여 소액임차인이 생길 여지가 있는 방의 개수에 소액우선변제금액을 곱한 금액만큼 담보평가액에서 공제하고 대출해 주고 있다.
그러나, 이러한 조치는 사실상의 채권부실화의 방지책에 불과하므로 저당권설정 뒤에 다수의 소액임차인이 생기는 경우를 완벽하게 방지하기는 어렵다.

그러면 아무 때라도 이미 경매가 들어가 있는 집에라도 소액 임차인이 이사와 주민등록을 이전하면 우선 변제금을 받을 수 있는 것이라는 문제가 생기게 된다.
이렇게까지 소액임차인을 보호한다면 채권자에게 지나치게 가혹하므로 일단 등기부에 경매기입등기가 된 이후에는 아무리 소액임차인이 이사와 주민등록을 하더라도 그 효력을 인정하여서는 곤란하게 되는 것이다.

이에 주택임대차보호법 제8조에서는 ‘소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다’라고 규정하고 있다.
제3조 제1항의 요건은 이사 후의 주민등록을 말하는 것으로 이러한 이사와 주민등록이 최소한 주택의 경매기입등기 이전에 완료되어 있어야 비로소 소액임차인의 우선배당요구권을 행사할 수 있다는 것이다.
따라서, 소액임차인이라고 할지라도 전세계약 전에 반드시 등기부등본을 발급받아 경매신청의 기입등기가 있는지 여부를 꼭 확인하여야 한다.
경매기입등기 이후에 이사와 주민등록을 한 임차인은 소액임차인이더라도 우선변제를 받을 수 없음은 물론, 인도명령이라는 간이한 절차에 의해서 낙찰자에게 집을 비워주어야 된다. 
전세계약을 하기 전에 등기부의 확인은 아무리 강조해도 지나치지 않음을 다시 한번 강조한다. [다음호에 계속]
 
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