민사집행법 제 102조에 의한 잉여 가망이 없을 경우의 경매 취소
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
<경매사례 예시>
서울에 있는 어떠한 주택에 소액임차인 A(보증금 5,000만 원), 근저당권자 C(채권최고액 5,000만 원, 1순위), 확정일자부 임차인 B(보증금 2억 원, 순위 2순위), 근저당권자 D(채권최고액 5,000만 원, 3순위)의 이해관계인이 있는 경우, 이 주택을 제3순위 근저당권자인 D가 법원에 경매신청한 때 절차 진행을 살펴본다.
최초의 감정가가 4억 원이었는데 2번 유찰되어 최저입찰가가 2억6,500만 원이 되었다. 그런데 이 부동산 위에 경매신청자인 제3순위 근저당권자 D보다 우선하는 채권자들의 3억 원이다.(그 내역은 소액임차인 A: 우선변제금 5,000만 원
1순위 근저당권자 C: 채권최고액 5,000만 원
확정일자부 임차인 B: 보증금 잔액 2억 원
계 3억 원
2순위 근저당권자 D : 채권최고액 5,000만 원
이상 총 합계 3억5,000만원
감정가 4억원
1회유찰 3억20,000만원
2회 유찰 2억 6500만 원 < 3억 원
이렇게 되면 법원에서는 제3차 입찰기일을 넣지 않고 경매신청인 D에게 위의 선 순위 채권액 3억 원과 소정의 경매비용을 합한 금액을 초과한 가액에서 경매부동산 매수 여부를 묻는 매수통지서를 보내게 된다.
이때 경매신청인 D가 1주일 이내에 아무런 응답이 없거나 매수하지 아니한다는 의사표시를 하는 경우 이 경매절차는 취소된다.
이러한 제도를 둔 이유는 경매신청자의 헛수고를 방지하고 또한 후 순위 채권자에 의한 선 순위 채권자들을 해하기 위한 경매신청을 방지한다는 의미가 있다.
채무자 및 소유자 입장에서는 선 순위 채권자가 경매신청을 하지 아니하는 상태에서 후 순위 채권자가 경매신청하는 경우 위와 같이 민사집행법 제102조에 해당되어 경매 취소되는 것을 기대할 수 있을 것이나, 이는 궁극적인 해결방도가 아니라 일시적인 반사적 효과에 불과하므로 이러한 결과가 예상된다 하여 방심하면 안 될 것이다.
채무자 및 소유자로서는 각 채권자들과 원만한 근본적 해결을 모색함이 가장 합리적인 해결책이다.
임차인으로서는 임대차계약을 하기 전에 반드시 등기부를 발급받아서 판독하여야 한다. 등기부를 발급받은 나짜부로 근저당권 또는 가압류 등이 있는지 갑구와 을구를 꼼꼼히 살펴보아야한다.
한편, 국세와 지방세 완납증명도 집주인에게 요구하여 밀린 세금이 있는지 여부를 살펴보아야한다.
작은 금액이라도 선순위 저당권 등이나 국세, 지방세 체납이 있으면 계약 전에 이의 변제를 요구해야 한다. 계약금으로 이들을 말소 처리할 수 있다면, 함께 다니면서 말소하는 것으로 양해를 할 수는 있다.
문제는 계약과 입주 시까지는 깨끗하였는데, 입주 후에 근저당권 등이 생긴 경우이다.
이들로 인하여 세든 집이 경매되는 경우에는 위와 같은 방식으로 경매절차가 진행된다.
다행히 경매신청자가 매수요청을 하지 아니하면 경매절차는 취소되지만, 경매신청자가 매수절차에 응하면 그 집은 매각되게 된다.
물론 이 경우에는 선 순위 채권을 모두 면제할 수 있는 금액 이상에서 팔리기 때문에 배당에는 문제가 없게 된다.
다만, 원하지 않게 이사를 가게 되는 번거로움이 따를 뿐이다.
[다음호에 계속]
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