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김세영 법무사의 필수생활법률 이야기(17) 世榮하십니까!?
등록날짜 [ 2024년06월18일 16시48분 ]
주택임차인의 대항력 취득 문제



한국임대차보호법연구원 김세영 원장
【문의 사례 예시】

A와 B는 보증금을 반씩 내고 공동 임차인으로 해서 아파트 임대차계약을 하였습니다. 이사 시에 A만 주민등록 이전을 하고 계약서에는 확정일자를 받았습니다.
이후에 아파트 소유자가 바뀌고, 바뀐 소유자의 채권자에 의하여 아파트가 경매되었습니다. 
이 경매의 배당 시에 임차인들이 법원에서 보증금을 전액 배당받을 수 있는지요?



【주요 판결요지】

주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하며, 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다.(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결)


【대항력의 요건】

주택 임대차의 경우 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 대항력이 생기며(주택임대차보호법 제3조 제1항), 이 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다고 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

위 판례에 따르면, 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하게 됩니다.


【판례 해설】

대법원은, A와 B가 C로부터 이 사건 건물을 공동임차하면서, 임대차보증금에 대한 지분 비율을 별도로 정하여 이를 분납하고 B만 전입신고를 한 상태로 이 사건 건물에 거주하면서, 임대차보증금반환채권을 담보하기 위하여 보증보험회사와 신용보험계약을 체결하였는데, 이 사건 건물이 C에게서 D에게로 양도된 후 임대차기간 만료로 A와 B가 D에게 이 사건 건물을 인도한 이후에도 D가 임대차보증금을 지급하지 않아 보증보험회사가 A와 B에게 보험금을 지급한 후 D에게 구상금을 청구한 사안에서, 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리·의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 분리하겠다는 것이라고 볼 수 없고, 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.
따라서, 임차주택의 경매에 따른 법원의 배당 시에 임차인들이 보증금을 전액 배당받을 수 있게 됩니다.


【참조 법조문】

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제18회에는 “ 보증금의 회수 요건 ”이 게재됩니다.
 
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