보증금의 월 차임 전환 시 산정률의 제한 문제
현재 아파트를 전세 3억 원에 있는 데 임차 기간만료일인 2년이 다가와서 1차 갱신 요구를 하였습니다. 그런데 집주인이 법정 인상률 5%인 1500만 원에 대하여 연 1할(10%)인 150만 원을 월세로 매월 12만 5,000원씩 내라는 것입니다. 근거로는 <주택임대차보호법 시행령 제9조(월 차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2 제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다>를 들고 있습니다. 제가 알기로는 보증금을 월세로 환산하는 경우에는 연 5% 정도로 환산하는 것으로 알고 있는 데 어떤 것이 맞나요?
【상담 요지】
가. 전세금을 올릴 때는 법정 인상률 5%인 1500만 원이 인상 가능 금액이 됩니다.
나. 법에는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환할 때는 그 전환되는 금액에 다음 각호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없습니다.
1) 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(법 제7조의2 제1호)
2) 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율(법 제7조의2 제2호)
다. 시행령 제9조에 규정된 월 차임 전환 시 산정률은 아래와 같습니다,
1) 법 제7조의2 제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
2) 법 제7조의2 제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2%를 말한다.
라. 한국은행에서 공시한 기준금리 : 연 3.5%
마. 대통령령으로 정하는 이율을 더하는 비율: 연 2.0%
바. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율(법 제 7조의2 제2호): 연 3.5% + 연 2.0% = 연 5.5%
사. 적법한 월세 인상률과 금액
1) 전세금의 법정 인상률 연 5% : 300,000,000원×0.05=15,000,000원
2) 전세금을 월세로의 전환율 연 5.5%: 15,000,000원×0.055 =825,000원
3) 적법한 월세 : 825,000원 /12개월 = 68,750원
아. 따라서 귀하는 임대인이 주장하는 매월 125,000원씩이 아니라 매월 68,750원만 지급하시면 됩니다. 만약 그 이상 주신 것이 있다면 그 부분에 대하여 법원에 부당이득반환 청구 소송을 하시면 승소하게 됩니다
【참조 법조문】
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020.7.31>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시겚ㅏそ횁특별자치시겣?및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020.7.31>
주택임대차보호법 제7조의2 (월 차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환할 때는 그 전환되는 금액에 다음 각호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2016.5.29>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율. [전문개정 2008.3.21]
주택임대차보호법 시행령 제9조(월 차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2 제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2 제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2%를 말한다. <개정 2016.11.29, 2020.9.29>
-제24회에는 “보증금 중 일정액의 특별 보호”가 게재됩니다. |
