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서울시 "타 지역에 비해 많은 혜택 받아 더 이상 양보 없다"
노원구청, 사업 추진하면 서울시와 녹지 조정 가능성 열려 있다.
주민대표위 "20~25평 소유자 3억원 분담금, 하지 말자는 얘기"
노원구 중계본동 104마을 재개발 추진에 대해 서울시가 배수진을 치고 나섰다.
서울시 관계자는 추진위와 일부 주민들이 주장하는 사업성 제고를 위한 사업조건 완화는 타 지역과의 형평성 문제로 받아들일 수 없는 일이라며 사업진행을 할 것인지 말 것인지 가부결정을 12월까지 할 것이라고 밝혔다. 만약 12월까지 결정되지 않을 경우 그동안 서울시와 주민대표회의간 논의해 결정됐던 모든 재개발사업 계획을 취소하고 재개발제한구역 해제 지역으로 타 지역에 적용됐던 조건대로 제2종을 제1종 일반주거지역으로 환원하는 등 후속조치가 따를 것이라고 했다.
현재 104마을에는 서울시에서 정비사업 전문가와 택지관련 전문가, 갈등 조정관 등의 코디네이터 4명, 사업관련 전문가 3명, 104마을사업관련 시 담당 2명 등 총 9명이 상주하며 주민들과 재개발 추진에 대한 논의를 벌이고 있다.
서울시와 노원구청은 중계본동 재개발사업 관련 LH 사업성 분석 및 운영실태 점검, 도시계획위원회 자문결과 관련해 토지 등 소유자, 세입자에게 보낸 서신에서 재개발 사업 지연은 주민대표회의와 LH의 무리한 요구 때문이라고 주장했다. 2014년 9월 LH에서 불합리하게 작성된 사업성분석 결과를 일방적으로 주민들에게 공개하여 주민다수가 왜곡된 정보로 인하여 혼란과 갈등을 겪고 있다며 이미 도시계획결정 절차를 거쳐 확정됐기 때문에 용적률 상향 등 요구는 수용하기 어렵다고 했다. 이어 시에서 올해 3월 초 LH 사업성 분석 내용과 주민대표회의 운영실태 등에 대해 시․구․전문가 합동점검 결과 LH가 사업비 산정을 지출은 과다하게, 수입은 과소하게 산정하여 비례율이 낮게 산정되었다는 의견이 있었다고 밝혔다. 지출 과다편성 근거로는 ▶건축공사비 과다편성(약 206억원) ▶소유자에 대한 주거이전비(16억원) ▶건설관리비 및 판매․관리비 중복 산정(203억원) ▶국․공유지 매입비 과다산정(119억원) ▶유상이주대여금 이자 산정(126억원)을 들었다. 수입부분에서는 미분양 및 할인율을 25% 및 15%는 과도하며, 특히 미분양 중 5%를 LH가 31% 할인가로 인수하는 것은 불합리하다고 지적했다. 이에 따른 추정 비례율은 88.67~106.28% 정도라는 것이다.
또한 유사 조건의 타 정비사업 지역과 비교해 사업성이 뒤떨어지지 않으며 주거지 보전사업으로 오히려 주민부담이 감소됐다고 했다. 일반적으로 개발제한구역에서 해제된 지역 대부분은 공공개발방식(공공수용방식인 국민임대, 보금자리주택)으로 추진되고 있으나 예외적으로 주택재개발정비사업방식은 중계본동과 성북구 정릉동757 정릉골 주택재개발정비구역 두 곳이 있으며 정릉은 2011년 제1종일반주거지역, 용적률 110%, 5층 이하로 아파트를 제외한 다세대나 연립주택을 건립하는 것으로 결정돼 현재 재개발이 추진되고 있다고 설명했다. 반면 중계본동은 제2종일반주거지역, 용적률 200%, 최고 20층으로 당초 심의과정에서 고층․고밀 개발에 대한 자연환경 저해 등 논란이 있었으나 어렵게 결되었으며 주거지보전사업으로 학교용지가 폐지되어 사업성 손실과 주민부담이 줄었다는 것이다.
이에 대해 104마을 주민대표회의 이종민 위원장은 "현 조건으로 재개발이 추진될 경우 LH가 조사한 사업타당성에 따르면 20~25평의 토지 소유자가 34평형 아파트에 입주할 경우 약 3억원의 추가분담금이 발생한다. 이것은 토지 및 건물 소유자보다 일반분양 아파트가 더 저렴해 질 수 있는 역전현상이 발생되어 도저히 받아들일 수 없는 일"이라고 말했다.
주민대표회의는 9월 23일 서울시에 공문을 통해 사업시행자인 LH공사가 정확성과 객관성을 확보하기 위해 외주 발주한 사업타당성 분석 결과에도 불구하고 현 정비계획안의 사업성이 양호하다고 서울시가 주장하고 있다. 서울시 추정 권리자 분담금을 알려 달라고 요구했다. 또한 서울시 분석결과에 따라 현 정비계획안으로 사업추진 시 주민분담금이 서울시 추정을 초과할 경우 서울시가 보상 또는 그에 상당하는 책임 있는 조치를 취해달라고 요청했다.
서울시가 밝힌 104마을과 정릉 골에 대해서는 비교 자체가 불가하다고 밝혔다. 104마을은 1만2800평을 무상기부채납하나 정릉 골은 10%이며, 국립공원에 인접해 있어 용적률은 낮지만 임대주택이 아닌 저층의 고급빌라 단지로 조성되어 사업성이 높다는 것이다. 또한 학교용지 폐지는 수암초 증축비용 부담과 복지회관 건립 기부채납으로 권리자에게는 실익이 없고, 오히려 초등학교가 단지 내에 있는 것이 주민들에게는 훨씬 안정적이라고 했다.
또한 분양 세대수가 늘었다고 하나 대형 평수를 작은 평수로 줄여 나타난 자연증가분이라는 것이다.
이종민 위원장은 남의 재산에 대해 서울시 재개발 방향으로 입맛에 맞도록 갑질을 하는 것이라고 비난하고 서울시가 주민분담금 관련 질문에 아무런 답변이 없었다고 말했다.
주민대표회의는 서울시가 주민들의 요구에 응하기 어렵다면 최소한 주거지보전지역과 공동주택간 경계의 근린공원 폭을 50m에서 23~37m로 축소하고, 일부 도시자연공원의 배치 조정을 요구했다.
이종민 위원장은 "104마을은 불암산 자락에 둘러싸여 사방이 녹지다. 현행법에서 녹지비율을 축소할 수 있는 곳"이라는 설명이다.
노원구청 주택사업과 여인근 과장은 "104마을 재개발과 관련해 노원구청의 입장이 매우 어렵다. 조속한 시행을 위해 다방면으로 노력하고 있다"며 "지난 9월 도시계획심의위원회에 제출된 안건에는 기존 주민들의 입장을 되풀이함으로서 유보 된 것으로 안다. 추진위가 주장하고 있는 녹지비율 조정에 대해서는 시업을 진행해 가면서 조율이 가능할 것이라는 것을 서울시와 대화를 통해 느꼈다"고 말했다. 또한 "주민대표회의가 주장하는 사업성 관련해서는 아파트 건축 공법 조정 등으로 건축비 원가절감을 통해 가능하리라 본다"고 말했다.
한편 거주 주민들은 허물어져 가는 주택에 불안감을 호소하며 어떤 방식으로든 확정되었으면 한다는 바람을 나타냈다. 심 모씨는 "집이 기울어 문이 맞질 않고 비가 새도 언제 재개발이 들어갈지 몰라 손질을 할 수 없다"며 "하루빨리 재개발이 추진되었으면 한다"고 말했다. 반면 막대한 손실이 예상되는 재개발 추진은 불가하다는 입장의 주민들도 있다. 이들은 "많은 추가 분담금으로 소유자들이 불이익을 볼 수밖에 없다면 서울시가 관여된 재개발 추진보다는 원점에서 재검토하는 것도 생각해 봐야 한다"고 말했다.
시간을 끌면 끌수록 비용은 늘어나게 되며 이것은 그대로 주민들의 몫이 될 수밖에 없다. 이제 서울시와 노원구청, LH를 포함한 주민대표회의가 무릎을 맞대고 주민들을 위한 현안을 도출해야 할 시기다. |
