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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [12회]
제7화 '부비트랩' (1)
등록날짜 [ 2021년06월09일 11시23분 ]
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우인생경영전략연구원장
부비트랩과 같은 법정지상권을 주의해야 한다는 사례를 살펴본다.
지상권에는 등기부에 등재된 일반지상권과 등기부상에는 나타나지 않는 법정지상권 두 종류가 있다.
법정지상권에도 좁은 의미의 법정지상권과 관습법상 법정지상권의 두 종류가 있다. 법정지상권은 일단 등기부상에 나타나지 않으므로 등기부를 보아서는 알 수가 없으며, 입찰대상 부동산의 내력을 살펴봄으로써 알 수밖에는 없다.
밀림이 울창한 정글에서의 전투 효용성이 드높은 무기중의 하나가 부비트랩이라고 한다. 숨겨져 있다가 아군에게 큰 타격을 줄 수 있는 부비트랩이 설치된 줄 모르고 전진한다면 어떻게 되겠는가? 거의 전멸하고 말 것이다.
법원경매부동산의 매수에 있어서 이와 같은 부비트랩과 같이 숨겨진 위험성이 있는 것이 법정지상권이다.

G씨는 법원경매를 통하여 토지만 경매되는 것을 시가보다 현저히 낮게 응찰하여 낙찰을 받았다.
매각공고 목록에 토지만 매각된다는 표시가 있고 '입찰대상이 아닌 건물이 있음'이라는 표시가 있어서 등기부등본을 떼어보니, 당해 지번에 해당하는 토지만 있고 건물은 등기부가 발급되지 않았다. 즉, 건물은 등기부가 없다는 것이다.

G씨는 나름대로 "미등기건물이 있다 하더라도 토지를 사면 미등기 건물주에게 토지인도 소송을 하여 이길 수 있으리라"고 생각하여 그 토지를 샀던 것이다.
그런데, 경락잔금을 법원에 납부하고 이전등기를 마친 후 건물주를 찾아가서 토지를 비워줄 것을 요구하니 뜻밖에도 당당하게 못 비켜준다고 나왔다.
당연히 G씨에게 사정을 할 것으로 생각했는데 적반하장 격으로 나오는 것이 무언가 있는 듯싶어 조용히 물었다.
"선생님! 제가 법원에서 선생님이 집이 깔고 앉은 땅을 샀다는 말씀입니다.  그러니 땅을 비워주셔야 하지 않겠습니까?"
건물주인은 빙긋이 웃으면서 점잖게 한마디 했다. "아, 그렇습니까? 저는 5년 전에 전 소유자한테서 샀습니다.  그러니 지상권 연한이 끝나면 비워드리죠."
"네? 그게 무슨 말씀입니까? 저는 이 집을 헐고 이 자리에다 상가주택을 지을 예정입니다.  그러니 한 달 안에는 비워주세요."
"허, 이 양반 큰일 날 사람이구만.  뭘 좀 알고 덤벼요.  난 법정지상권이 있단 말이요."
"지상권이 있으려면 지상권등기가 있어야 하는 데 지상권등기가 없지 않습니까?"라고 G씨도 흥분하여 자기가 아는 법률지식을 가져다 댔다.
건물주인은 가소롭다는 미소를 지으면서 "알긴 아시는 모양인데 좀 덜 아시고 있군요.  그냥 '지상권'이 아니라 '관습법상 법정지상권'이라는 것은 모르시는 모양입니다?"하면서 대법원판례를 들어가면서 일장 설명을 하였다. 요약하면 아래와 같았다.
 ☞ 대법원판례(62. 4. 18 1924민상1103)에 의하면 아래의 요건을 갖추었으면 건물소유자를 위하여 토지소유자에 대한 ??관습법상 법정지상권??이 성립한다는 것이다.
① 애초에 토지와 건물이 동일인에게 속하여 있었을 것.
② 경매 이외의 매매, 기타의 원인에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 것.
③ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것.
(내용관련 문의 seng3030@hanmail.net )
다음 제13회에서는 제7화 '부비트랩(2)' 가 게재됩니다.
 
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