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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [48회]
반쪽권리(3)
등록날짜 [ 2022년12월21일 10시55분 ]
이미 떠난 기차의 표는 소용이 없다
소액임차인보호, 경매기입등기 이전에 이사와 주민등록 필요

소액임차인은 임차주택의 소재지역에 따라 그 자격요건이 다르게 되어있다. 즉, 소액임차인의 범위와 그 중 우선변제 금액이 임차주택의 소재 지역에 따라 다르게 규정되어 있다. 즉, 환산보증금이 각 지역별 소액임차인 범위에 들어야지만 그중에서 일정액만 우선변제 받는다는 취지이다. 

주택임대차보호법 시행령에서는 다음과 같이 규정하고 있다.

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 
1. 서울특별시: 1억5천만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만 원
4. 그 밖의 지역: 6천만 원
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 
1. 서울특별시: 5천만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만 원
4. 그 밖의 지역: 2천만 원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한     금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정 공동생활을 하는 경우 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
이러한 소액임차인이 소액임차인 우선변제의 혜택을 받기 위해서는 소액임차인의 이사와 주민등록이 임차주택에 대한 경매 기입등기일 하루 전까지 완료되어 있어야 한다.
만약, 소액임차인의 이사와 주민등록일이 주택에 대한 경매 기입 등기일과 같거나 늦은 경우에는 소액임차인 우선변제의 보호를 받을 수 없게 된다.
또한, 경매 절차에서 배당요구 종기 전에 소액임차인 우선변제 요구서(신청서)를 경매법원에 접수해야 한다. 

<사례 이야기>
K씨는 이제 막 군에서 제대하고 취직을 하였다. 집이 지방인지라 직장 근처에서 하숙을 하고자 하였으나 하숙비도 만만치 않아 아예 방을 하나 얻어서 자취를 하기로 결정을 했다.
직장 근처의 부동산중개업소에서 알아보니 연립주택인데 부엌 없는 방이 하나 나온 것이 있었다.
사실 직장 구내식당에서 미혼자들을 위해 아침과 저녁을 제공하고 있기 때문에 구태여 취사까지 할 필요는 없었다.
보증금은 900만 원인데 급여 이체되는 은행에서 1,000만 원짜리 마이너스 통장을 개설해 주어서 쉽게 해결되었다.
K씨는 소액임차인은 보증금을 떼이지 않도록 되어있다는 얘기를 들은 지라 아무런 의심 없이 전세 계약을 하고 이사와 주민등록을 마쳤다.
이사 온 지 2주쯤 지나 일요일에 주인집 식구들이 모두 외출하고 K씨가 혼자서 휴식을 취하고 있는데 초인종이 울렸다. [다음호에 계속]
seng3030@hanmail.net
 
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