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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [41회]
하늘이 무너져도 솟아날 구멍을 찾아라(5)
등록날짜 [ 2022년08월24일 10시23분 ]
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
“이 선순위저당권을 말소하면 됩니다. 물론 집주인이 말소해야 하지만 직접 은행에 가셔서 채무잔액이 전부 얼마인지 알아보세요.
아마 500만 원 미만일 겁니다. K선생은 보증금이 3억5천만 원인데, 그걸 전부 떼이느니 500만원 정도는 집주인 대신 은행에 갚아주고 이 저당권을 말소하세요.
그러면 K선생의 이사와 주민등록일 보다 빠른 저당권이 없게 되므로 K선생은 대항력을 취득하게 되지요.“
K씨는 정신이 번쩍 들었다. 이러한 절묘한 방도가 있구나. 역시 사람은 알아야 한다.
K씨가 은행에 알아본 결과 집주인의 채무잔액은 410만 원이었다. K씨는 집주인을 대위해서 그 돈을 갚고 근저당권을 말소했다.
그 말소된 등기부등본을 떼어서 법원의 경매계에 제출하고 아울러 임차인 권리신고도 했다.
아직 배당요구 종기까지는 10일이 남아 있었다.
이제 누군가 K씨가 전세든 집을 사고자 할 때에는 K씨의 전세보증금을 물어줄 각오를 해야 한다.
K씨는 R과장과 그 법무사를 모시고 소주 한잔을 해야겠다고 생각하며 가벼운 걸음으로 집을 향했다.

현행 주택임대차보호법에 의하면 임차인이 가장 안전하게 전세를 드는 방법은 등기부가 깨끗한 집에 전세를 드는 것이다. 이사와 주민등록시까지 그 집의 등기부에 아무런 저당권이 없으면 임차인은 완전한 대항력을 취득하게 된다.
이 때 계약시와 이사 및 주민등록의 시점 사이에는 시간차가 있게 마련이다. 계약 당시에는 등기부가 깨끗하였었는데 이사 또는 주민등록을 이전하기 전에 저당권 등이 설정된다면 임차인은 대항력을 취득할 수가 없다. 서로 믿고 사는 사회가 가장 바람직한 사회이나 고의든 과실이든 그렇지 못하게 되는 경우가 간혹 있을 수 있다. 아무리 확률이 낮은 불행이라고 할지라도 그것이 자신에게 적용될 때에는 이미 확률의 개념은 소용없게 되는 것이다.
만사 불여튼튼, 돌다리도 두들겨 보고 건너라는 옛말처럼 전세보증금 지키기에 관한 한 아무리 신경을 써도 부족함이 없다. 특별한 사정이 없는 한 되도록 계약시점과 주민등록의 이전시점 사이의 간격을 좁히는 것이 불측의 돌변변수예방의 한 방도로 생각될 수 있다.
현행 주민등록법상 퇴거 전에 전입신고를 할 수 있는 점을 활용하여 전입신고 시점에서 다시 한 번 등기부등본을 발급받아 보고 계약 당시와 변동이 없는 지를 확인하는 것도 한 방도이다.  
또한 신뢰할 수 있는 부동산중개업소를 이용하여 만약 계약 시점과 이사 및 주민등록 이전 시점 사이에 임차인에게 불리한 등기부상 변동이 있는 경우 모든 손해를 보장한다는 확인서를 받는 것도 좋은 방법이다. 신용 있는 부동산중개업소라면 단순히 소개료 수입에만 급급하지 않고 앞뒤 좌우를 가려 각각의 의뢰인에 대한 세심한 주의로써 사고를 미연에 방지하거나 감지하여 주어야 할 것이다. 고객에게 뜻하지 않은 불행이 없도록 해주어야 할 것이다.

이렇게 갖가지 안전점검과 안전장치를 해도 문제가 생기려 들면 얼마든지 생길 수 있다. 계약시점과 이사 및 주민등록의 이전 시점과의 사이에는 단 1시간이라도 시간차가 있으므로 그 사이 신의에 어긋나는 상황이 저질러질 수도 있는 것이다.
따라서, 이러한 제반 주의를 기울임과 아울러 신의성실에 입각한 선량한 시민을 계약상대자로 택하는 것이 최선의 안전장치이다.

다음 제42회에서는 “최상의 안전장치, 대항력 취득과 확정일자 부여”가  게재됩니다. seng3030@hanmail.net
 
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