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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [47회]
반쪽권리(3)-단독주택에 건물만 전세권 설정한 것과 확정일자부여 비교설명
등록날짜 [ 2022년12월07일 15시27분 ]
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
<전세권등기와 확정일자인 비교>

① 방  법
전세권등기는 건물등기부에 등기하여야 한다. 
전세권이란 건물의 사용을 위한 권리이므로 건물등기부에 등기하여야 하며, 1동의 건물 전부 또는 일부이거나 특정 호수임을 특정하여야 한다. 
확정일자는 전세계약서에 확정일자를 받는 것을 말하며, 이 확정일자만으로는 보증금을 반환 받을 효력이 생기지 않고 이사와 주민등록이라는 요건이 함께 갖추어졌을 때 비로소 확정일자의 효력이 발생하게 된다. 

② 취급관공서
전세권등기는 등기소나 법원의 등기과에 신청하여야 하며, 확정일자인은 등기소나 법원의 등기과 또는 공증사무소, 동사무소에 전세계약서를 가져가서 받을 수 있다.

③ 임대인의 협력여부
전세권등기를 하기 위해서는 임대인(집주인)의 협력이 절대로 필요하다. 집주인의 인감증명·등기필증(권리증)·위임장 등이 필요하며 등기공무원 앞에 임차인과 임대인이 함께 출석하여야 하며, 최소한 법무사 면전에까지는 출두하여야 한다.
반면 확정일자인은 임차인 혼자서 전세계약서를 가지고 등기소나 법원의 등기과 또는 공증사무실에 가면 담당자가 확정일자인을 계약서에 찍어준다.

④ 비용
전세권 등기를 하기 위하여는 등록세 납부 및 채권을 매입하여야 하며, 법무사에게 위임할 시에는 법무사 수수료를 지불하여야 한다. 이러한 비용은 결국 임차인이 부담해야 하는 실정이다.  
확정일자인을 부여받기 위한 비용은 법원의 등기소에서는 600원(인터넷 500원), 공증사무실에서는 1,000원, 동사무소에서는 600원이 들 뿐이다.
⑤ 배당 순위 기준
전세권자에 대한 배당은 전세권의 등기부 순위에 따라서 배당받게 된다.  
확정일자부임차인도 그 순위에 따라 배당받게 된다. 확정일자부 임차인의 배당 순위를 결정하는 기준일은 대항요건 즉 이사와 주민등록을 마치고 계약서상에 확정일자를 부여받아야 하는 데, 이 세 가지 요건의 갖춘 순서에 따라 주택임대차보호법에 따라서 다음과 같이 배당순위의 기준이 확정되게 된다.

<주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 본다.>
㉠ 확정일자→이사→주민등록 순으로 된 경우
대항력 취득일 (배당 기준일)은 주민등록 다음 날
㉡ 확정일자→주민등록→이사 순으로 된 경우
대항력 취득일 (배당 기준일)은 이사한 다음 날
㉢ 이사→주민등록→확정일자 순으로 된 경우  
대항력 취득일 (배당 기준일)은 확정일자 받은 날
따라서 임대차계약서 상에 확정일자인을 부여받았다고 해서 무조건 배당을 받을 수 있는 것이 아니고 주택임대차보호법에 따른 그 순위가 늦으면 한 푼도 못 받게 될 수도 있다는 점을 유의하기 바랍니다.

<입법 불비 지적>
통상의 경험칙과 논리상으로 보면 이사한 효력은 이사한 때에 생기는 것이고, 주민등록을 한 효력은 주민등록을 한 때에 생기는 것이고, 확정일자를 받은 효력은 확정일자를 받은 때에 생기는 것이다.
그런데, 묘하게 <주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다>라고 되어 있다.
그다음 날부터를 즉시로 개정하여야 한다는 것을 주장하는 바이다.
독자 여러분깨서도 이 부분의 법 개정을 위하여 함께 노력하여 주시기 바랍니다. [다음호에 계속]
seng3030@hanmail.net
 
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