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김세영 법무사의 필수생활법률 이야기(12) 世榮하십니까!?
등록날짜 [ 2024년04월02일 16시13분 ]
우리나라 부동산 등기에는 공신력이 없다?


한국임대차보호법연구원 김세영 원장
<상담사례>

제가 1년 전에 아파트를 샀는데, 법원에서 소유권이전등기 말소 소송이 걸렸다고 소장부본이 송달되었습니다. 
저는 김 부인 명의로 된 아파트를 샀는데, 지금 박 남편이 제게 소유권이전등기 말소 소송을 걸어왔습니다.  
청구원인에 보면, 원래 이 아파트가 박 남편의 소유였는데, 박 남편이 장기 해외 출장을 가 있는 사이에 부인이 집에 두고 간 인감도장과 주민등록증을 이용하여서 박 남편이 김 부인에게 증여한 것으로 하여 소유권이전등기를 하였다는 것입니다.
제가 그런 사실을 모르는 상태에서 급매로 시세보다 조금 싸게 나온 것을 김 부인으로부터 매수하고 이전등기를 한 상태입니다.
등기부를 발급받아보니 ‘처분금지가처분’이라는 것이 기재되어 있습니다.
저의 아파트는 어떻게 되는 건가요? 


<김세영 법무사의 상담 내용>

참으로 안타까운 일입니다.
우리나라 부동산 등기에는 공신력이 없어서 선생님과 같은 문제가 생길 여지가 있습니다.
공신력이란 외형적 사실을 믿고 거래한 사람을 국가가 보호하는 힘을 말합니다.

그런데 우리나라 부동산 등기에는 공신력은 없고, 추정력만 있습니다.
추정력이란 진정한 권리관계를 다투는 사람이 없는 동안에는 일단 권리자로 인정한다는 것입니다.

그러면, 왜 우리나라의 부동산 등기에는 공신력이 없는 가는 등기부가 처음 만들어질 때 진정한 권리관계를 확인하지 않고 일정한 형식만 갖추면 소유자로 등기하였기 때문입니다.
일본강점기에 토지조사령에 따라 등기를 시행하였는데, 당시에 일정한 요식적 신고에 의하여 등기된 것입니다.
당시에 총독부가 등기하면 세금을 많이 부과한다는 소문을 퍼뜨려서 실제 소유자도 신고하지 않은 것이 많아 있었다고 합니다.
한편, 남의 것을 자기 것이라고 신고한 것도 상당 부분 있었고요.
미신고 부분은 전부 국유로 하여서 총독부에서 일본인들과 친일파들에게 싼값에 불하하였다고 합니다. 

그 후 정착된 등기 제도가 실질심사 주의가 아니고 형식심사 주의로 일정한 요건을 갖추었는지만 등기관이 심사하여 일단 등기부에 기재하는 방식을 유지하여 온 것입니다. 
등기에 공신력은 없고 추정력만 있는 것은 일단 진정한 권리자를 보호하는 순기능이 있는 반면에 선생님처럼 불측의 피해자가 생기는 단점이 있습니다.

소장의 청구원인에서 주장하는 내용이 맞는다면 선생님의 소유권이전등기는 말소되는 운명에 놓이게 됩니다.
선생님은 매도자인 김 부인에게 손해배상(매매대금 및 일반적 손해)을 청구할 수 있습니다.
급매나 소유권 이전이 근래에 된 것 등이 매물로 나온 것은 상당한 주의가 필요합니다.
부동산 중개업을 하시는 분들도 매물로 나온 부동산의 이력을 자세히 알아보는 것이 사고의 방지를 위한 예방책이 될 수 있습니다.

즉, 잘 모르는 사람이 의뢰하는 부동산은 더욱더 조사할 필요가 있습니다.
물론 중개사의 책임은 일부 한정적이기는 해도 사전의 조사는 불여튼튼입니다.
 “부동산 등기부에는 공신력이 없다.” 국민이 모두 잘 알고 있어야 할 사항입니다.
 향후 이에 관련한 사고가 증가할 것으로 우려됩니다.

-제13회에는 “등기의 공신력 없음을 보험대상으로 하는 「권원보험」”이 게재됩니다.
 
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