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노원구 주거환경, 교육환경, 상권에서 인접지역보다 비교 우위가 요인
우리나라 가계의 자산 구성 중 부동산 비중은 67.8%로 금융자산 비중이 상대적으로 높은 다른 나라에 비해 부동산에 지나치게 편중되어 있고 부동산 소유욕구가 높은 탓에 부동산 관련 방송뉴스나 지면신문 등에 부동산통계가 자주 인용되고 있다.
주로 아파트 가격이 관심대상이 되고 있고 어느 지역의 아파트는 올랐다는 또는 전세가격이 또 상승하여 몇 주 연속으로 상승세가 유지되고 있다는 등 주택 관련하여 주택가격 동향이나 아파트 분양 청약경쟁률, 미분양, 경매낙찰가율 등과 지가의 변동을 나타내는 지가변동률 등이 자주 접하게 되는 부동산통계들이다.
먼저 주택가격동향은 1985년 9월 10일에 통계작성승인을 받아 현재까지 공표되고 있는 국가승인통계로 그동안은 국민은행에서 작성 발표해왔으나 부동산통계 선진화 방안의 일환으로 2013년 1월 4일부터 한국감정원으로 이관되어 지금은 한국감정원에서 전국 아파트(1만4334호)와 연립(2646호) 및 단독주택(2227호)을 대상으로 조사하여 발표하고 있다.
이 중에서 아파트에 대해 살펴보면, 주택가격 동향 조사내용을 볼 때 노원구의 아파트 시장은 안정적인 상승세를 유지한 것으로 나타났다. 한국감정원이 월간으로 발표하고 있는 주택가격동향을 보면 노원구의 2014년 10월 아파트 매매가격지수는 100.8, 2013년 12월의 아파트 매매가격지수는 98로 올 해 들어 아파트 가격은 2.9% 상승한 것으로 나타났다. 이는 같은 기간 동안의 서울 전체의 아파트 가격 상승률(1.8%)이나, 전국의 아파트 가격 상승률(2.2%)과 비교해도 높은 수치이다.
또 2014년 노원구의 전세가격은 5.2%의 상승률을 보이고 있어 매매가격보다도 더 확연한 상승세를 보이고 있다.
거래량에 있어서도 2014년 10월을 기준으로 집계된 자료에서 이미 전년도 전체 거래량을 웃돌고 있어 최근 5년 동안 중에서 가장 높은 수치를 기록한 것으로 나타났다.
이와 같이 금년에 노원구의 아파트시장 양호한 성적을 받은 것은 무엇보다 노원구가 서울의 인접 다른 구들이나 이웃하고 있는 경기도의 지역과 비교할 때 동북부권에서는 교육환경과 주거환경이나 상권에 있어 확실한 비교우위를 갖고 있기 때문인 것으로 분석된다.
노원구는 서울에서도 찾아보기 어려울 만큼 주거환경과 상업시설이 균형을 이루며 공존하고 있는 지역이다. 노원구는 중계·상계 택지개발로 조성된 계획도시로 의료·쇼핑·문화 등 공공편익시설이 잘 조성되어 있고, 주거지역 인근에 녹지지역이 풍부하게 확보되어 있으며 특히 교육환경이 우수한 지역으로 인식되고 있어 주거선호도가 높은 지역으로 알려져 있다.
지리적으로는 서울 동북단에 위치하여 경기도 구리시·남양주·의정부 등과 접하고 있어 노원역을 중심으로 형성되어 있는 상권에는 타 지역에서 유입되는 유동인구도 적지 않은 것으로 파악되고 있다.
이외에도 부동산 시장 현장에서는 LTV·DTI를 완화한 7.24대책과 재건축 요건을 완화한 9.1대책 등 정부의 부동산 대책도 직간접적으로 적지 않은 영향을 미친 것으로 보인다. 특히 재건축에 유리한 아파트 단지가 다수 있는 노원구의 특성상 9·1 대책 영향이 많이 미치는 지역으로 분류된다.
정부의 9·1 부동산 대책을 보다 자세히 살펴보면, 이 대책의 핵심 내용은 재건축 연한을 10년 단축하여 기존 40년에서 최장 30년으로 완화하는 것이라고 할 수 있다. 이 대책으로 수혜를 받는 아파트는 1987년에서 1991년 사이에 준공되어 경과 년 수가 25년 내외에 해당되는 단지다.
노원구에서는 상계주공, 중계주공, 경남·롯데·상아 등이 해당된다. 이와 같이 재건축 연한 단축의 수혜를 받게 될 것으로 예상된 주요단지들은 9·1 정부대책발표 직후 한동안 가격 상승세가 이어졌다. 최근에는 다소 열기가 진정된 것으로 보일 수도 있으나, 현장에서는 전반적인 경기침체 영향으로 향후 추이를 관망하는 것일 뿐 아직 해당 정책효과가 가격에 온전히 반영되지 않은 상태로 보는 견해가 우세하다.
아파트이외에 부동산에서 큰 부분을 차지하는 것이 지가이다. 지가는 거시경제적인 상황과 해당 지역의 특수한 상황이 반영되어 형성되기 때문에 전반적인 부동산 시장의 동향을 판단하는 주요지표가 될 수 있다.
2014년 노원구의 지가변동률을 보면 조사기간 동안 월평균 0.124%의 상승세를 유지한 것으로 조사되었다. 상승세가 가장 두드러졌던 달은 1월로 0.313%를 나타냈고, 이후 4월~7월 사이에는 상대적으로 낮은 상승률을 보인 것으로 조사되었다.
지가 역시 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급에 따라서 결정된다. 토지의 공급은 거의 고정되어 있기 때문에 수요의 변동이 가격 결정에 영향을 미치는 경우가 많으며 수요는 수요자들이 향후 전망을 낙관적으로 하느냐 비관적으로 하느냐에 따라 확대되거나 축소된다. 수요자들의 지가 전망에 미치는 요소는 무수히 많지만 그 중 적지 않은 영향을 미치는 요소가 현재 진행 중이거나 추진 중인 개발 사업이기 때문에 주요 사업의 현황을 점검하는 것이 필요하다.
먼저 상계뉴타운사업은 7개 구역으로 분할하여 추진되고 있는데 현재 진척이 가장 빠른 구역은 최근 사업시행인가를 마친 상계4구역(14년 5월 1일)과 상계6구역(14년 11월 6일)이다. 그 외 구역의 경우, 3구역은 재정비촉진구역 해제고시가 되었고 나머지 구역은 조합설립인가 단계 등에서 정체되어 있는 상황이지만 향후 세부적인 사업내용조정 등을 통해 꾸준히 진척돼 갈 것으로 기대되고 있다.
도봉면허시험장과 창동차량기지 부지를 연계하여 컨벤션센터를 중심으로 한 업무Å상업용 단지로 개발한다는 도봉창동 역세권 개발사업의 경우도 서울시에서 내년에 수립하는 지구단위계획 대상에 포함됨에 따라서 사업계획이 보다 구체화될 것으로 기대된다. 강북판 코엑스로 기대를 모으고 있는 이 사업이 완공된다면 현재 노원역에 형성되어 있는 기존 상권과 결합하여 향후 서울을 대표할 수 있는 주요 상권이 될 것으로 기대된다.
2014년 노원구의 아파트 가격과 지가는 소폭 상승한 것으로 나타났다. 2015년에도 부동산 시장은 상승세를 이어갈 것이라는 것이 주요 연구기관들의 대체적인 견해이나 부정적 요인들도 산재해 있어 상승폭은 크지 않을 것으로 내다보고 있다. 가계 부채증가, 세계경제 회복지연에 따른 글로벌 경기 불안, 선진국 양적완화 출구전략 등 굵직한 요인들이 부동산 가격 하락요인으로 작용할 것으로 예상된다. 반면 저금리에 따른 금융비용 감소, 정부의 시장정상화에 대한 강력한 의지, 전세가격 상승에 따른 매매가격과 전세가격간의 격차 축소 등은 주택시장을 비롯한 전반적인 부동산 시장의 상승요인으로 작용할 것으로 기대된다.
한국감정원은 지금까지 설명한 주택가격동향과 지가변동률 외에도 부동산과 관련된 여러 통계와 정보를 제공하고 있다. 대표적으로는 상업용부동산 임대동향, 아파트실거래가 지수, 아파트관리비 정보 등이 있다. 이 중 아파트관리비 정보는 대한주택관리사협회에서 관리하던 것을 이관 받아 한국감정원이 운영하는 시스템으로 아파트 관리비를 세부항목별로 분리해 다양한 정보를 제공하고 있기 때문에 지금 살고 있는 아파트의 관리내용이 궁금하다면 해당 사이트에서 보다 자세한 정보를 얻을 수 있다. |
