아파트 거래량에 있어서는 ‘최근 5년간 강북구·도봉구 아파트 거래량 변화 추이’에서와 같이 강북구가 도봉구보다 양호한 수치를 보이고 있다.
2014년 11월까지 집계된 아파트의 거래량을 살펴보면 강북구는 전년 연간 전체량 대비 약28.0%가 증가한 반면, 도봉구는 전년 연간 전체 거래량 대비 0.3%로 대체로 전년 전체 거래 거래량과 유사한 수준으로 나타났다.
아직 12월 한 달이 남아있지만 해당 기간이 주택거래 비수기인 점을 고려하면 2014년 도봉구의 아파트 전체 거래량은 대체로 전년과 유사하거나 소폭 상회하는 수준이 될 것으로 전망된다.
하나 특징적인 것은 최근 5년간의 거래량 추이를 보면 강북구와 도봉구 모두 서울시 전체 거래량 추이와 계속 같은 방향으로 변화한 것을 알 수 있고, 그 등락 폭에 있어서는 항상 도봉구가 가장 큰 변화를 보여왔지만 금년에는 그와 같은 경향이 나타나지 않은 것으로 나타난다. 거래시장에서 도봉구의 아파트가 다소 소외된 것으로 볼 수 있으며, 도봉구에서 특히 매매를 통한 자가 거주보다는 전세를 선호하는 경향이 두드러지게 나타난 것으로 보인다.
2013년 기준 도봉구, 강북구 아파트 거래량 변화 추이
전세가격은 ‘2014년 강북구·도봉구 아파트 전세가격지수 추이’에서와 같이 2014년 들어 강북구와 도봉구에서 모두 상승했다. 연초 대비 강북구의 전세가격은 6.3% 상승했고, 도봉구의 전세가격은 5.5% 상승한 것으로 나타났다.
이는 전국 및 서울 변동률을 상회하는 수준으로 매매가격 변동은 전국이나 서울과 비교해서 낮은 것으로 나타난 것과 대비된다.
전세가격 상승은 서울시 전체에 걸쳐서 나타나는 현상이지만 강북구와 도봉구는 매매가격 상승보다 전세가격 상승이 더 두드러지게 나타났다.
2014년 도봉구, 강북구 아파트 전세각격지수 추이
이는 전세가격 상승률과 매매가격 상승률 사이의 격차를 계산한 <표2>를 보면 더욱 뚜렷이 나타난다. <표2>를 보면 서울시와 전국의 전세가격 상승률 대비 매매가격 상승률 격차는 각각 2.9%와 2.3%이나, 강북구와 도봉구는 각각 5.3%와 3.8%로 격차가 더 크게 나타난다.
내용을 종합하면 전년 대비 아파트 거래량은 강북구는 전년 보다 약28%정도 상승했지만, 도봉구에서는 대체로 전년과 비슷한 수준으로 아파트 거래가 일어난 것으로 나타난다. 매매가격과 전세가격 상승률에 있어서는 강북구와 도봉구 모두 전세가격 상승률이 매매가격 상승률 보다 높았으며, 그 격차는 강북구와 도봉구 모두 서울시 전체구 평균을 상회했으며 특히 강북구에서 높았다. 이와 같은 현상이 나타나는 것은 경기침체에 따른 구매력 감소, 주택 소유 보다는 전세를 선호하는 경향 등이 복합적으로 작용한 것으로 보인다. 다음으로는 토지시장에 대해 살펴보기로 한다. 토지는 물리적 이동이 가능한 다른 재화와 달리 물리적 이동이 불가능한 부동산(不動産)이기 때문에 토지의 가격인 지가는 국지적으로 축소된 범위의 시장내에서 형성되는 경향을 가진다. 또한 토지는 추가생산이 사실상 어렵기 때문에 수요가 변화하더라도 수급조절이 어려워 지가는 다른 재화에 비해 급등락이 자주 발생하는 편이다. 이와 같은 지가의 특징을 반영하여 산정한 통계에는 지가변동률이 있다. 지가변동률은 토지시장에 대한 유일한 국가승인통계로 한국감정원에서 월별로 발표하고 있는데 현재에는 시군구별 지가변동을 발표하고 있지만, 향후 조사단위를 확대하여 읍면동 단위의 지가변동도 발표할 예정이다. 현재까지는 2014년 10월까지의 지가변동률이 발표되어 있는데, 금년 1월부터 10월까지의 강북구와 도봉구의 지가변동률은 1.54%와 1.39%로 나타났다. 같은 기간 동안 전국의 지가변동률은 1.63%였고, 서울의 지가변동률은 2.28%로 강북구와 도봉구의 지가변동률은 서울이나 전국의 평균적인 지가변동률 보다는 다소 낮은 수치를 보였다.
지가변동이 발생하는 원인에는 모든 지역의 지가에 영향을 미치는 거시적 경제상황 등 일반적 요인과 해당 지역의 지가에 한정적으로 영향을 미치는 지역적 요인 등이 있다. 대표적인 지역적 요인에는 각종 개발사업, 토지규제 완화, 용도지역 변경 등이 있는데 요즘과 같이 거시적 요인에 따라 부동산 시장이 부진한 시기에는 해당 지역의 지역적 요인에 따라 지역별로 지가등락이 상이하게 나타날 수 있다.
다음에서는 현재 강북구와 도봉구의 지가에 지역적 요인으로 작용할 만한 사업을 개발사업, 도시환경정비사업, 주택재개발사업, 주택재건축 사업으로 구분하여 개략적으로 살펴보기로 한다.
먼저 우이․신설 경전철은 대중교통 체계의 개선을 목표로 시작된 사업으로 총연장은 11.4㎞이고, 정거장 수는 13개이다.
이 노선이 개통될 경우 도심접근성이 향상되고, 역세권을 주변으로 추가상권이 형성되거나 기존상권이 활성화 되는데 기여할 것이 예상되어 대부분의 부동산 시장관계자들은 지가상승요인으로 작용할 것으로 전망하고 있다.
하지만 최초에는 2014년까지 공사를 마칠 예정이었으나, 완공예정 기한이 2016년까지 연장됨에 따라 해당사업이 지가에 미치는 영향은 장기적으로 나타날 것으로 보인다.
이와 관련하여 서울시에서는 우이역에서 방학역으로 연결되는 연장선 건설을 추진하고 있는데, 아직 민간사업자의 참여제안이 접수되지는 않았으나, 예비타당성 조사의 비용편익비가 KDI 0.97(2011년), 서울시 1.02(2013년)로 낮은 편이 아니기 때문에 추후에라도 이 사업은 시행될 수 있을 것으로 보인다.
다음에는 도시환경정비사업 현황에 대해 살펴보기로 한다.
도시환경정비사업이 진행되고 있는 지역은 지하철4호선 미아삼거리역을 중심으로 한 주변지역으로 사업면적은 약16만㎡에 이른다. 이 사업은 서울의 도심공간을 여러 곳으로 분산개발하는 것을 목적으로 시작된 사업이지만 전반적인 사업진행속도는 더딘 편이다.
강북6구역만 실제 공사가 진행중이고 나머지 구역은 대부분 조합설립단계에서 추진이 정체되어 있다. 부동산 시장에서는 해당 사업이 원활하기 진행되기 위해서는 뚜렷한 경기회복이 선결과제이기 때문에 단시일 내에 가시적인 성과가 나타나기는 어려울 것으로 보고 있다.
마지막으로 살펴볼 사항은 주택재개발 및 주택재건축 현황이다. 강북구·도봉구 사업장별 진행단계 및 규모와 같이 주택재개발 사업의 경우 강북구와 도봉구에 각각 6건과 2건의 사업이 진행되고 있다.
도봉구의 경우 도봉 2구역은 사업추진이 지속되고 있으나, 도봉 3구역은 현재 조합과 도봉구청간에 조합설립인가취소에 대한 취소소송이 진행 중으로 사업이 중단될 가능성이 높은 상황이다.
강북구의 주택재개발 6건 중 비교적 사업이 잘 진행되고 있는 건은 미아 제4구역과 미아 제3구역이다.
미아 제4구역은 시공사인 롯데건설에서 2014년 9월 26일에 착공 및 분양을 시작했다. 미아 제3구역은 2013년 12월 20일 사업시행인가를 받은 상태에서 사업추진이 지속되고 있다. 2014년 7월 19일 GS건설을 시공자로 선정하고 관리처분을 위한 종전자산평가가 진행되고 있다.
반면 미아 제16구역 등 4개 구역에서는 추진위원회 승인 단계에서 사업이 정체되어 있다. 주택재건축 사업은 재개발에 비해 상대적으로 진행상황이 더딘 상태로 아직 사업시행이 구체화 되지 않고 있는 등 강북구와 도봉구에 속한 대부분의 사업이 진행이 정체되어 있는 상황이다.
지금까지 주요 부동산 통계를 토대로 2014년 강북구와 도봉구의 부동산 시장동향을 살펴보았다.
다음에서는 아파트 시장과 토지시장으로 나누어 주요 내용을 요약하고 내년 동향을 전망해보기로 한다.
금년 강북구와 도봉구의 아파트 시장의 특징은 전세가격의 급등이었다. 강북구와 도봉구의 아파트 가격은 서울 평균 보다 낮게 상승했지만, 전세가격은 서울 전체의 평균을 상회하는 상승률을 보였다. 또 전세가격 상승률과 매매가격 상승률간의 차이도 서울의 다른 구에 비해 큰 편으로 매매가격에 비해 전세가격이 더 가파르게 상승한 것으로 나타났다. 이는 거주유형 중 자가보다는 전세를 선호하는 최근의 경향이 강북구와 도봉구에서 뚜렷이 나타난 것으로 짐작해 볼 수 있다.
내년에도 강북구와 도봉구의 아파트 시장은 매매가격과 전세가격 모두 상승할 것으로 전망되는 가운데 금년과 같이 상대적인 전세가격의 강세 현상이 지속될 것으로 전망된다.
토지시장의 경우 2014년 강북구와 도봉구는 지가상승률은 서울의 평균 지가상승률에 비해 낮은 상승률을 보였다. 부동산 시장이 침체된 상황에서는 개별지역의 국지적 호재가 지가에 미치는 영향이 강해지는데, 우이-신설 경전철, 도시정비사업 등 강북구와 도봉구 지가에 영향을 미칠만한 주요 사업들의 일정이 지연되거나 진행이 정체되어 있어 금년 강북구와 도봉구의 지가상승률이 서울의 다른 구에 비해 낮았던 것으로 보인다. 하지만 이런 상황은 내년에도 이어질 가능성이 높기 때문에 2015년도 지가 상승 폭도 금년과 비슷한 수준이 될 것으로 전망된다.
