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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [10회]
제 6 화, 소경 제 닭 잡아먹기(1)
등록날짜 [ 2021년05월06일 10시32분 ]
대항력만 있는 임차인은 임차주택의 경매 시에 신중히 생각해보고 응찰해야 한다.
대항력만 있는 임차인(임대차계약서에 확정알자를 받지 않은 임차인)이 임차주택의 경매 시 그 주택을 낙찰 받고자 할 때에는 자신의 임차보증금과 최저입찰가를 합한 금액이 시가보다 더 적을 경우, 그 최저입찰가 근방에서 낙찰을 받아야 비로소 보증금을 회수하는 효과를 거둘 수 있다.
 즉, 임차보증금+최저입찰가(응찰가 가정) < 임차주택의 시가
대항력이 있는 임차인은 낙찰자가 임차보증금을 주지 않으면 임차주택을 낙찰자에게 비워주지 않아도 된다. 이의 반사효과로 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 보증금을 물어주게 되는 효과가 있게 된다.
그런데, 임차인 자신이 낙찰자가 되면 자기가 자기에게 임차보증금을 반환받게 되는 셈이 된다. 이 것은 결국 임차보증금을 돌려받지 못 한다는 것이 되므로 임차보증금은 떼이고 마는 꼴이 된다.
잘 알려져 있는 봉이 김선달 얘기 중에 손해 보는 줄 모르고 오히려 저만 잘났다고 생각하는 어리석음을 꼬집은 '소경 제 닭 잡아먹기'라는 일화가 있다.
법원경매부동산 매입과 관련하여 이러한 사례가 생기는 경우가 있을 수 있다.

P씨는 자신이 전세 들어 사는 집이 법원에서 경매된다는 임차인 통지서를 법원으로부터 받았다. 그렇지 않아도 P씨는 지금 살고 있는 집에 전세를 들 때, 만에 하나 보증금을 떼이는 경우가 있다는 말을 듣고 안전하게 선위순위 저당권 등이 없는 집을 고르고 골라서 계약했었다. 이사와 동시에 주민등록도 이전했다.
벌써 3년째 아무런 일이 없이 집세도 올려 달라하지도 않고, 편하게 지내왔으므로 사는 집에 정이 들어 있었다.
설혹 법원경매에서 집이 팔린다고 하더라도 법원에서 집을 산 사람(낙찰자)이 전세보증금(3억5천만원)을 물어내지 않으면 집을 비워주지 않아도 된다는 법률사무소의 말을 철썩 같이 믿고 있었던 터이므로 신경을 쓰지 않았다.
임차인통지서가 온 지 3개월여가 지났는데 입찰기일통지서가 또 우송되어 왔다.
무슨 내용이 기재되어 있나 궁금하기도 해서 찬찬히 읽어보니 감정가가 5억6천만 원인데 이 번 기일의 최저입찰가가 358,400,000원으로 되어 있었다.
시세가 5억6천만 원은 충분히 가는 집이어서 P씨가 전세 들어 올 때도 인근보다 다소 비싼 3억5천만 원에 전세를 들었던 것이다.
"어어? 이거 이렇게 싼가? 그럼 내가 사도되겠네.?"
P씨는 갑자기 그 집을 경매로 사야겠다는 생각이 들었다. 입찰일에 법정에 가서 절차를 물어보니 생각보다 쉬웠다. 그냥 입찰서를 쓰고 입찰 보증금을 한 장 수표로 소봉투에 넣고 입찰서와 함께 법원에서 주는 입찰 대봉투에 넣어서 유리로 된 입찰함에 넣기만 하면 되는 것이었다.
P씨는 3억 6천만 원에 응찰하여 최고가 매수인으로 되어 전세든 집을 경매로 낙찰 받았다.
그런데, P씨는 낙찰받기는 받았지만 뭔가 개운치 않은 점이 있는 듯한 느낌이 들었다. 법원에서 이후 절차가 어떻게 되냐고 물어보았다.
입찰보증금으로 3,600만원을 냈으니, 잔금으로 3억2,400만원을 내야한다고 했다.
P씨가 생각해보니 사기는 싸게 산거 같은데 계산이 헷갈렸다.
경매로 산 금액 3억6천만 원을 전부 법원내고 소유권이전을 자기 앞으로 하는 거 까지는 알겠는데, 그러면 자기 보증금은 어떻게 되는 건지? 영 헷갈렸다.
도무지 머릿속이 뒤죽박죽 혼동되어 알 수가 없었다.
(내용관련 문의 seng3030@hanmail.net )
다음 제11회에서는 제 6 화 '소경 제 닭 잡아먹기(2)' 가 게재됩니다.
 
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