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소액임차인
1.서울특별시에서는 보증금 1억5천만원 이하
2.「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원
4. 그 밖의 지역: 6천만원
이 이사와 주민등록 이전 시까지 전세 드는 집에 저당권 등이 없었다면 그 임차인은 대항력을 갖게 된다.
어느 소액임차인이 위와 같은 대항력만을 갖추고 계약서상에 확정일자를 받아놓지 않았을 경우, 그 전세든 집에 법원에서 경매되는 때 어떠한 조치를 취할 수 있는지를 살펴본다.
임차인이 대항력을 갖추었다고 함은 전세보증금의 반환을 받지 않고는 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 가졌다는 것을 말한다.
임차인의 전세보증금은 원래 임대차계약을 한 종전의 집주인에게 돌려받는 것이 원칙이다. 그러나 집이 경매 붙는 상황에서 종전의 집주인은 이미 종적을 감추었거나 보증금반환능력이 없게 되는 것이 보통이다.
소액임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 주택임대차보호법상 2가지 권리를 갖게 된다.
하나는 보증금의 반환을 받지 않고 낙찰자에게 집을 비워주지 않아도 되는 권리이다(대항력) 또 하나는 소액임차인우선변제권에 의하여 배당요구를 하는 권리(우선변제권)이다.
이 두 권리 중 소액임차인에게 유리하다고 생각되는 권리를 선택적으로 행사할 수 있다. 대항력을 행사하고자 할 경우에는 앞의 ①에서 예시한 권리신고만을 하고, 우선변제권을 행사하고자 할 경우에는 별도로 배당요구를 해야 한다.
배당요구의 양식은 법원 신청과에 비치되어 있다.
소액임차인으로서 배당을 받을 수 있으려면 전세든 집의 등기부에 그 집이 법원에 경매된다는 ‘경매기입등기’ 이전에 소액임차인이 이사와 주민등록을 마쳐야 한다.
소액임차인의 우선변제금은 보증금 전액이 아니라 그 중 일정액
1. 서울특별시: 5천만원
2.「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원
4. 그 밖의 지역: 2천만원)에 불과하므로 대항력있는 소액임차인이 특별한 사정이 없는 한 구태여 배당요구권을 행사할 필요는 없다. 그러나 일부라도 배당받고 나머지 부분에 대하여 낙찰자에게 대항력을 행사함으로써 보증금의 반환을 좀 더 수월하게 받을 수 있게 할 수는 있을 것이다.
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