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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [45회]
반쪽권리 (2) 단독주택에 건물만 전세권 설정
등록날짜 [ 2022년10월28일 13시03분 ]
R씨가 전세 들어 있는 집에는 다른 임차인이 2명 더 있었다.  R씨가 안쪽 방 3개를 사용하고 있었고, 다른 임차인들이 문간방 쪽 뒷방 1개씩을 사용하고 있는 관계로 R씨가 각종 공과금도 거두어서 내고 마치 집주인처럼 잘 지내고 있었다. 

그러던 어느 날 법원으로부터 임차인통지서가 일제히 날아들었다. R씨와 다른 임차인 두 사람도 놀란 마음을 가라앉히고 의논 끝에 법원 앞에 있는 법무사에 가서 문의해 보기로 했다.
R씨 등은 법무사가 시키는 대로 서류를 갖추어 법원에 제출했다.  R씨는 전세권등기가 되어있으므로 배당요구서만 5,000만 원으로 써서 냈다. 다른 두 사람은 소액임차인이면서 또한 계약서상에 확정일자도 받아놓았으므로 그에 대한 배당요구를 주민등록과 계약서 사본을 첨부하여 제출하였다.

2차례 유찰된 뒤에 집이 매각되었다. 경매신청한 사람은 R씨보다 늦게 근저당권을 설정한 마을금고였다.
R씨는 선순위 전세권자이므로 팔린 가격에서 제일 먼저 배당을 받으니까 걱정이 없다고 생각했다. 다만 이사만 한 번 더 가면 된다고 생각하고 있었다. 
그런데 오늘의 배당결과는 R씨의 생각과는 거리가 멀었다.
제1순위는 R씨가 아니고 다른 임차인을 두 사람으로 그 사람들의 이사와 주민등록일 및 계약서상에 확정일자를 받은 날짜가 R씨의 전세권설정등기일보다 빠르다는 것이었다.
그래도 제2순위로 R씨가 충분히 5,000만 원을 배당받을 수 있는 돈이 되는데 2,000만 원밖에 배당이 안되고, 제3순위인 마을금고로 나머지 돈이 배당되어 있었다.
이유는 확정일자부 임차인들에게 배당하고 남은 돈을 토지와 건물가액이 차지하는 비율로 나누고 이중 R씨에게는 건물가액이 차지하는 비율에 해당하는 2,000만 원만 배당되고 나머지는 모두 후순위근저당권인 마을금고에게 배당된다는 것이었다.

R씨는 경매계 문 앞에 나와서 연신 담배를 피워물었다.
30여분 뒤에 경매계장이 기록보따리를 들고 경매계로 왔다. 그 뒤로 배당받을 사람들이 쭉 들어왔다.
서로들 먼저 일을 보겠다고 밀치며 좁은 사무실에서 아우성이 있었다.
경매계장은 멀거니 보고 있더니 사건번호순으로 할 터이니 모두 경매계 밖에 나가있으라고 했다.
R씨는 차례가 되어 경매계 안으로 들어섰다. R씨는 흥분을 못 가누고 경매계장에게 언성을 높였다.
“도대체 무슨 배당이 이래? 왜 선순위 전세권자를 제끼고 후순위 저당권자한테 먼저 주는 거야?”
“아, 이 양반이 이거 싸움하러 왔나, 일보러 왔나? 좀 조용히 하세요.”
R씨는 머쓱해졌다. 그래 일보러 왔지 싸우러 오지는 않았다.  마음을 가라앉히고 경매계장이 권하는 자리에 앉았다. 처음에 뻣뻣하게 나오던 것과는 다르게 경매계장은 차분히 R씨에게 설명하였다.
“주거용 건물은 아파트, 다세대 들 집합건물과 단독 주택 등으로 나누어져 있습니다. 집합건물은 등기부가 건물만 있으면서 토지지분이 함께 기재되어 있습니다. 따라서, 건물 만에 한 전세권등기의 효력이 토지 가액에도 미칩니다. 그러나, 단독주택의 경우에는 건물 만에 한 전세권등기의 효력은 건물 가액에만 미치고, 토지가액에는 미치지 않습니다. R선생은 건물에만 전세권을 설정하였으므로 건물가액에서만 순위에 따른 배당을 받습니다. 그 금액이 2,000만 원밖에 안 되는 것입니다.”
“그럼 다른 임차인 두 사람은 어떻게 다 받아갑니까?
그 사람들도 전세든 사람인데 건물가액만 받아가야 하지 않습니까?”
“그건 그 분들은 이사·주민등록과 계약서상 확정일자의 효력 순위에 의해서 배당 받게 되기 때문입니다. 이 때에는 토지가액과 건물가액 모두에서 배당을 받을 수 있습니다.” [다음에 계속] seng3030@hanmail.net
 
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